Đất thóp hậu có nên mua: tính giá theo phần dùng được và thiết kế bù góc cho khối nhà chính vuông

Đất thóp hậu (phía sau hẹp hơn mặt tiền) vẫn có thể là lựa chọn hợp lý nếu giá đã phản ánh phần đất khó dùng và thiết kế dồn sân sau, kho, vệ sinh vào phần thóp để khối nhà chính vuông vức. Câu "thóp hậu hao của" là lời truyền; chúng tôi không thấy nó trong Dương Trạch Tam Yếu hay Bát Trạch Minh Kính.

Thóp hậu là gì, và câu "hao của" từ đâu ra

Thửa thóp hậu có hình thang ngược với nở hậu: mặt tiền là cạnh rộng, phía sau là cạnh hẹp. Dân gian gọi kiểu đất này là "đầu voi đuôi chuột", và gắn với nó câu "thóp hậu hao của": cái túi miệng rộng đáy hẹp thì đổ gì vào cũng trôi ra.

Đây là cùng một lối so sánh hình ảnh đã sinh ra câu "nở hậu giữ của" (xem bài đất nở hậu). Nó là tập quán, không phải phép của sách nhà ở cổ:

• Dương Trạch Tam Yếu đặt ba yếu tố cốt lõi là cửa, chủ (phòng của người trụ cột) và bếp, xét theo phương vị. Sách không có phép nào xét tỉ lệ rộng hẹp trước – sau của thửa.
• Bát Trạch Minh Kính xét nhà theo tám cung, phối với mệnh người ở. Cũng không có phép thóp hậu.
• Hoàng Đế Trạch Kinh coi hình thế là "thân thể" của nhà, chuộng đầy đặn, cân đối. Thửa thóp nhẹ và đều hai bên vẫn cân đối; thửa thóp gắt về một phía thì xa ý "đầy đặn" — nhưng thửa nở gắt một phía cũng vậy.

Nói cách khác, nếu đọc đúng tinh thần sách, thóp hậu và nở hậu là hai mặt của cùng một câu hỏi: thửa có cân đối không, chứ không phải trước rộng hay sau rộng.

Phần có lý của câu dân gian

Bỏ chuyện tiền bạc ra, câu "thóp hậu" vẫn chỉ đúng một vấn đề thật: phần phía sau của nhà phố là phần ở. Phòng ngủ, bếp, phòng thờ thường đặt ở sau, xa đường, yên tĩnh. Thửa thóp hậu làm hẹp và xiên đúng phần ấy. Phòng ngủ có một bức tường chạy xiên thì khó kê giường, tủ; bếp xiên thì tủ bếp chữ L khó vào góc.

Vì vậy câu hỏi đúng không phải "thóp hậu có xấu không" mà là: sau khi đặt một khối nhà vuông vào thửa, phần xiên rơi vào đâu, và dùng nó vào việc gì.

Tính thử: thửa 5 m thóp còn 3,5 m, sâu 18 m

Lấy một thửa phố có mặt tiền 5 m, phía sau còn 3,5 m, sâu 18 m, một cạnh bên thẳng, cạnh kia xiên vào. Diện tích thửa: 76,5 m². Góc xiên của cạnh bên khoảng 4,8° — thấy rõ khi đứng ở cổng nhìn vào.

Độ rộng thửa giảm đều 1,5 m trên 18 m, tức cứ 6 m chiều sâu hẹp đi 0,5 m:

Phương án A — khối vuông 4 × 12 m, phần sau làm sân:

Phương án B — kéo khối nhà tới mét thứ 15, phần thêm làm phụ trợ:

Hai phương án cùng một nguyên tắc: phần xiên không bao giờ rơi vào phòng ngủ chính và bếp. Theo cách đọc Dương Trạch Tam Yếu, "chủ" và "bếp" là hai trong ba điều cốt yếu; chúng nằm trọn trong khối vuông. Những thứ chịu được tường xiên — vệ sinh, kho, thang, sân — được dồn vào chỗ thóp.

Bài Dương Trạch Tam Yếu bàn cách đặt cửa – chủ – bếp trong khối nhà; bài sân sau nhà bàn chuyện dùng sân sau cho có ích.

Thóp về phía nào cũng khác

• Thóp đều hai bên: hai dải nêm mỏng đối xứng. Khối nhà đặt giữa, nhìn từ cổng vẫn cân. Đây là kiểu dễ xử lý nhất.
• Thóp một bên: như ví dụ trên. Khối nhà bám cạnh thẳng; cạnh xiên thành dải nêm. Dải này hợp làm lối đi, khe thoáng, bồn cây.
• Thóp gãy (đuôi hẹp đột ngột): thửa vuông tới giữa rồi thu hẹp hẳn, như có một "đuôi" phía sau. Phần đuôi hẹp dưới khoảng 2,5 – 3 m thì rất khó làm phòng; thường chỉ làm sân, kho, hoặc để trống. Phải tính phần đuôi như đất phụ khi trả giá.

Nhà đã xây trên đất thóp mà phòng ngủ đang dính tường xiên thì đọc bài nhà méo, đất xéo đã xây rồi để sắp lại nội thất.

Trả giá thế nào cho hợp lý

Đất thóp hậu thường bị ép giá vì tâm lý người mua. Không có thống kê công khai nào về mức chênh; các con số phần trăm nghe ở khu này khu kia là truyền miệng. Thay vì dựa vào đó, người mua có thể tự quy đổi theo hai lớp giá trị:

1. Giá trị mặt tiền. Thửa thóp hậu 5 m có cùng mặt tiền với thửa vuông 5 m bên cạnh. Nếu mua để kinh doanh tầng trệt, phần giá trị này gần như không đổi.
2. Giá trị diện tích ở. Ở đây mới chênh. So cùng một phố:

Cách nghĩ: với cùng một đơn giá mỗi mét vuông trên sổ, thửa thóp đã rẻ hơn theo tổng diện tích. Nhưng phần sàn ở được còn hụt nhiều hơn thế. Người mua để ở nên so theo diện tích sàn vuông vức, người mua để kinh doanh mặt tiền có thể so theo mặt tiền. Hai cách cho hai mức giá chấp nhận được khác nhau — đó là chỗ để thương lượng có lý lẽ.

Khi nào nên cân nhắc kỹ hơn

• Phần sau hẹp dưới khoảng 3 m trên một đoạn dài: khó đặt phòng, khó đặt cầu thang.
• Thửa thóp gắt lại nằm trong hẻm sâu: vừa khó vào, vừa khó dùng phần sau.
• Quy định khoảng lùi, mật độ xây dựng của địa phương có thể khiến phần sau hẹp không được xây hoặc phải để trống; hỏi cơ quan cấp phép xây dựng hoặc kiến trúc sư trước khi đặt cọc.
• Bán lại: người mua sau cũng nghe câu "thóp hậu hao của". Nếu mua để đầu tư ngắn hạn, phải tính tới tâm lý này.

Sách cổ nói gì

Dương Trạch Tam Yếu, đại ý: nhà lấy cửa, chủ, bếp làm ba điều cốt yếu; cửa là chỗ khí vào, chủ là chỗ người trụ cột ở, bếp là chỗ nuôi sống cả nhà; ba điều ấy được thì nhà yên. — Dương Trạch Tam Yếu (dẫn đại ý)

Bình: sách đặt trọng tâm vào ba chỗ, không vào hình thửa. Đọc cho đất thóp hậu, ý thực tế là: đừng bận tâm cả thửa có hình gì, hãy lo cho cửa, phòng chủ và bếp nằm ở phần đất tốt nhất — vuông, sáng, kín. Phần đất kém (xiên, hẹp) nhường cho những thứ sách không xếp vào "tam yếu": kho, vệ sinh, sân phơi. Đây chính là cách thiết kế bù góc mà kiến trúc sư hôm nay vẫn làm, chỉ khác lời giải thích.

Hoàng Đế Trạch Kinh (dẫn đại ý) ví hình thế với thân thể, chuộng sự đầy đặn. Một khối nhà vuông đặt gọn trong thửa, phần thóp thành sân và vườn, là cách làm cho phần "thân thể" ở được đầy đặn dù ranh đất không vuông.

Đọc cho đúng mức

• "Thóp hậu hao của" là quan niệm dân gian dựa trên hình ảnh vật chứa; không có cơ sở nào để nói hình thửa quyết định tiền bạc của gia chủ.
• Việc chúng tôi không thấy phép thóp hậu trong Dương Trạch Tam Yếu và Bát Trạch Minh Kính dựa trên các bản lưu hành chúng tôi đối chiếu; nếu có sách đời sau bàn riêng, đó là lớp muộn hơn.
• Câu Dương Trạch Tam Yếu dẫn đại ý, không phải nguyên văn.
• Số liệu trong bài là hình học cho thửa minh hoạ; thửa thật cần dựng lại từ toạ độ hoặc số đo thực địa.
• Các phái Bát Trạch, Huyền Không vẫn xét hướng nhà, vị trí cửa riêng; thiết kế bù góc không thay cho việc xét hướng.

Việc nên làm

• Đo lại thửa ngoài thực địa: bốn cạnh và một đường chéo, so với sổ. Cách đọc sơ đồ thửa và các dạng thửa khác ở bài trụ chọn đất xây nhà theo hình thửa.
• Vẽ khối nhà chính vuông trong thửa, ghi diện tích khối chính và phần thóp; so với thửa vuông cùng phố theo diện tích sàn ở được.
• Bàn với kiến trúc sư theo nguyên tắc: phòng ngủ chính và bếp trong khối vuông; vệ sinh, kho, sân, giếng trời ở phần thóp.
• Dùng phần sân sau cho ánh sáng và gió: một giếng trời ở cuối nhà phố thường đáng giá hơn vài mét vuông sàn.
• Hỏi quy định khoảng lùi, mật độ trước khi đặt cọc.

Phần thóp phía sau thường là chỗ bị bỏ quên, chất đồ, ít ánh sáng. Nếu muốn có một vật nhỏ làm lời nhắc giữ góc sau nhà gọn gàng, sáng sủa — sân sạch, cây xanh, đèn đủ — người ta thường chọn đồ gốm, đá thuộc hành Thổ, tượng cho đất đai đầy đặn. Vật chỉ là biểu tượng; phần làm cho góc ấy dễ chịu vẫn là ánh sáng và sự ngăn nắp.

Nguồn tham khảo

• Dương Trạch Tam Yếu (gắn tên Triệu Cửu Phong) — ba yếu tố cửa, chủ, bếp (dẫn đại ý).
• Bát Trạch Minh Kính — phép xét nhà theo tám cung (đại ý, đối chiếu để xác nhận không có phép thóp hậu).
• Hoàng Đế Trạch Kinh — đoạn ví nhà với thân người (dẫn đại ý).
• Bảng bề ngang và diện tích: người viết tính bằng hình học phẳng cho thửa minh hoạ 5 m thóp còn 3,5 m, sâu 18 m.