Chọn đất xây nhà theo hình thửa: vuông vức, nở hậu, thóp hậu và đất xéo — đọc từ sổ đỏ tới cổ thư

Chọn đất xây nhà theo hình thửa, cổ thư chỉ đòi một điều: hình thế đầy đặn, cân xứng, như một thân người lành lặn. Các câu "nở hậu giữ của", "thóp hậu hao của" là tập quán Việt, không phải lời trạch kinh. Phần đáng xét thật là thửa lệch bao nhiêu, lệch ở đâu, và khối nhà chính còn vuông được không — đọc được ngay trên sơ đồ thửa của sổ đỏ.

Cổ thư coi hình thế là "thân thể" của nhà

Câu được dẫn nhiều nhất về hình dạng nơi ở nằm trong Hoàng Đế Trạch Kinh. Sách không chia đất thành "nở hậu", "thóp hậu", mà ví cả khu nhà với một con người: hình thế là thân thể, nước là mạch máu, đất là da thịt, cây cỏ là lông tóc, nhà cửa là quần áo, cổng cửa là mũ đai. Có đủ như thế, sự việc mới đoan chính, mới là thượng cát.

Đọc kỹ câu này, có ba chỗ đáng chú ý cho người đi xem đất hôm nay:

1. "Hình thế" đứng đầu, trước cả nhà cửa. Tức là thửa đất và thế đất xung quanh quan trọng hơn ngôi nhà xây lên. Nhà sửa được, đất thì mua rồi là mang theo cả đời nhà.
2. Phép so sánh là thân người. Một thân thể tốt là thân thể cân đối, không thiếu tay chân, không có chỗ dị dạng. Từ đây người xưa suy ra: đất vuông vức, đầy đặn là đất lành; đất khuyết, đất nhọn, đất méo là đất cần xét kỹ.
3. Không có một chữ nào về tỉ lệ trước – sau. Câu này không nói đất nên rộng phía sau hay phía trước. Những câu cụ thể kiểu đó xuất hiện muộn hơn, phần lớn trong lời truyền và trong sách phổ thông.

Hoàng Đế Trạch Kinh còn có đoạn "năm hư, năm thực" rất thực tế, trong đó "nhà lớn mà cửa nhỏ" được xếp vào điều thực, "đất rộng mà nhà ít, sân trống quá" xếp vào điều hư. Đoạn này nói về tỉ lệ giữa người, nhà và đất, không phải hình thửa — nhưng nó cho thấy người xưa nghĩ theo hướng nào: đất phải vừa với người ở, nhà phải vừa với đất.

Năm dạng thửa hay gặp ở đô thị Việt Nam

Bảng dưới đặt ba lớp cạnh nhau: dân gian nói gì, cổ thư có nói không, và chuyện thật khi xây.

Ba thửa đầu là câu hỏi người mua đất phố hỏi nhiều nhất, nên mỗi dạng có bài riêng: đất nở hậu, đất thóp hậu, và với nhà đã xây trên đất méo là bài sắp lại nội thất cho nhà méo, đất xéo.

Đọc sơ đồ thửa trên sổ đỏ: bốn cạnh chưa đủ

Đây là chỗ người mua hay bị lừa bằng mắt, và cũng là chỗ môi giới hay nói lướt. Trên sơ đồ thửa đất của giấy chứng nhận thường ghi chiều dài từng cạnh. Nhiều người nhìn bốn con số, thấy "trước 4,0 m, sau 4,3 m, hai bên 20,0 m và 20,1 m", rồi kết luận "nở hậu nhẹ".

Vấn đề là bốn cạnh chưa xác định được hình. Cùng bốn chiều dài ấy, tứ giác có thể gần chữ nhật, cũng có thể bị đẩy xiên như cái hộp bị ép một góc. Muốn biết thật hình thửa, cần thêm một trong hai thứ:

• Toạ độ các đỉnh thửa. Nhiều giấy chứng nhận và bản trích đo địa chính có kèm bảng toạ độ góc thửa. Có toạ độ là dựng lại được hình chính xác, tính được góc ở từng đỉnh.
• Một đường chéo. Nếu không có toạ độ, đo thêm một đường chéo ngoài thực địa (từ góc trước bên trái tới góc sau bên phải). Bốn cạnh và một đường chéo là đủ dựng lại tứ giác.

Thêm hai lưu ý ít người để ý:

• Số trên sổ và mốc ngoài thực địa có thể lệch. Tường nhà hàng xóm xây lấn vài phân, trụ cổng cũ đặt sai mốc — chuyện thường gặp ở phố cũ. Trước khi đặt cọc, nên đo lại ngoài thực địa và so với sổ.
• Phần đất trong lộ giới. Một phần thửa có thể nằm trong chỉ giới mở đường, không được xây. Thửa trên sổ vuông vức nhưng phần xây được lại méo, hoặc ngắn đi vài mét. Hỏi thông tin quy hoạch ở cơ quan địa phương trước khi bàn chuyện hình thửa.

Lệch bao nhiêu mới đáng bàn

Lấy một thửa phố quen thuộc: mặt tiền 4 m, sâu 20 m. Bảng dưới tính góc lệch khi phía sau rộng thêm một khoảng, giả sử chỉ một cạnh bên xiên ra (cạnh kia thẳng).

Các số trên là hình học thuần tuý, không phải quy chuẩn nào. Từ kinh nghiệm thiết kế nhà phố, có thể chia thô ba mức:

• Lệch dưới khoảng 1° (chừng 30 cm trên 20 m): kiến trúc sư thường nắn tường trong cho vuông, phần lệch nằm gọn trong bề dày tường và hộp kỹ thuật. Về sử dụng, đây là thửa vuông. Chuyện "nở hậu", "thóp hậu" ở mức này chủ yếu nằm trên giấy và trong lời rao.
• Lệch khoảng 1° đến 3°: bắt đầu có mảnh nêm dùng được một phần. Cần bố trí có chủ ý: mảnh nêm làm sân, giếng trời, bồn cây, kho.
• Lệch trên 3°: hình thửa ảnh hưởng thật tới mặt bằng. Phải thiết kế riêng, chi phí móng, cốp pha tăng; phần nhọn có khi chỉ để trống.

Chỗ đáng bàn nhất không phải góc lệch, mà là khối nhà chính còn được bao nhiêu mét vuông vuông vức. Đó là chỗ phòng ngủ, bếp, phòng khách nằm — phần Dương Trạch Tam Yếu gọi là "chủ" và "táo".

Đất xéo: mặt tiền trên sổ không phải bề ngang thật

Đất xéo là thửa mà mặt tiền không vuông góc với hai cạnh bên — thường gặp khi đường phố cắt chéo qua các thửa ruộng cũ. Trên sổ ghi "mặt tiền 4 m", nhưng đó là chiều dài cạnh xiên dọc theo đường. Bề ngang thật, đo vuông góc với cạnh bên, luôn hẹp hơn.

Mất vài phân bề ngang không đáng kể. Cái đáng kể là cột cuối: với mặt tiền xiên 10°, góc trước bên này và góc trước bên kia lệch nhau hơn 3,5 m theo chiều sâu. Nếu xây khối nhà vuông góc với cạnh bên, phía trước sẽ có một mảnh sân tam giác; nếu xây song song với mặt đường, mọi phòng bên trong đều xiên.

Đất xéo còn đặt ra một câu hỏi phong thuỷ thật: hướng nhà lấy theo đâu. Theo mặt tiền xiên, hay theo trục vuông góc của khối nhà? Các thầy làm Bát Trạch, Huyền Không thường lấy theo mặt cửa chính và trục nhà thực tế xây lên, không theo đường ranh giới trên sổ. Cách đo cụ thể ở bài xác định hướng nhà; công cụ tra hướng nhà cho kết quả theo độ đo được.

Thửa méo, tam giác, chữ L

Ba dạng này cổ thư có nói gần hơn cả, vì chúng trái hẳn với ý "thân thể đầy đặn". Đất nhọn một đầu, theo cách đọc ngũ hành hình dạng, bị gọi là đất hình Hoả; đất có "đuôi" dài và hẹp ở sau bị gọi là đất đuôi chuột. Cần nói rõ: những cái tên này là cách gọi của giới thầy và dân gian, chúng tôi chưa thấy chúng thành phép trong Dương Trạch Tam Yếu hay Bát Trạch Minh Kính.

Về chuyện thật, thửa méo có ba điểm phải tính:

• Góc nhọn dưới khoảng 60° gần như không dùng được cho phòng ở; làm bồn cây, chỗ đặt bồn nước, cục nóng máy lạnh thì được.
• Móng và kết cấu tốn hơn, vì cột dầm phải chạy theo lưới vuông còn ranh đất thì xiên.
• Bán lại khó hơn, vì người mua sau cũng nhìn bằng mắt như mình.

Bài nhà trên đất hình tam giác bàn cách kiến trúc sư xử lý loại đất này. Với nhà có một phần bị "khuyết" so với hình chữ nhật, cách các phái đọc cung khuyết ở bài nhà thiếu góc, khuyết góc.

Ngoài hình thửa: những thứ sách thật sự coi trọng hơn

Hình thửa chỉ là một mảnh trong "hình thế". Khi đi xem đất, những thứ dưới đây thường quyết định chất lượng sống nhiều hơn chuyện nở hay thóp vài chục phân.

Thế đất cao thấp và nước. Sách cổ trọng nơi đất cao ráo, nước thoát được. Ở đô thị Việt Nam, câu này dịch thẳng ra: cao độ nền so với mặt đường, và khu đó có ngập khi mưa lớn không. Đường tôn cao sau vài năm là chuyện thường; thửa đang ngang đường hôm nay có thể thấp hơn đường mai sau. Bài nền nhà cao hơn mặt đường bao nhiêu đi sâu phần này.

Bốn phía quanh đất. Câu "trái có nước chảy là Thanh Long, phải có đường dài là Bạch Hổ, trước có ao là Chu Tước, sau có gò đồi là Huyền Vũ — là đất quý nhất" thường được dẫn từ Dương Trạch Thập Thư (dẫn đại ý). Câu này viết cho nhà nông thôn có ao, có gò. Nhà phố thì "gò sau lưng" là nhà cao phía sau, "ao trước" là khoảng thoáng trước cửa. Cách quy đổi tứ linh cho nhà phố ở bài tứ linh Thanh Long, Bạch Hổ.

Lối vào. Đất cuối ngõ cụt, đất có lối đi chung, đất mà xe không quay đầu được — mỗi loại có chuyện riêng. Xem bài đất cuối ngõ cụt.

Lịch sử thửa đất. Ao lấp, đất từng là nghĩa địa, đất cạnh chùa đình — người mua thường lo phần tâm linh, nhưng phần cần lo trước là kỹ thuật: nền lún, giấy tờ, quy hoạch. Bài xây nhà trên ao lấp và mua đất gần chùa, đình, nghĩa trang.

Lời môi giới và lời sách: tách cho rõ

Đi xem đất, người mua sẽ nghe nhiều câu nghe như phong thuỷ. Bảng dưới gom các câu hay gặp và chỗ chúng thật sự đứng.

Câu cuối cùng trong bảng có một phần lý lẽ được: khối cao kín ở sau, thoáng ở trước là bố cục quen thuộc của mọi khu nhà có sân xưa — dãy chính ở sau, sân và cổng ở trước. Nhưng nó là câu về khối nhà, không phải về đất.

Sách cổ nói gì

Dịch: Nhà lấy hình thế làm thân thể, lấy nước suối làm mạch máu, lấy đất đai làm da thịt, lấy cây cỏ làm lông tóc, lấy nhà cửa làm quần áo, lấy cổng cửa làm mũ đai. Được như thế thì mọi việc đoan chính, đó là bậc tốt nhất. — Hoàng Đế Trạch Kinh

Bình: câu này là một hệ đo trọn vẹn chứ không phải lời khen chung chung. Nó xếp thứ tự: hình thế trước, nước sau, đất, cây, nhà, cổng sau cùng. Người mua đất hôm nay hay làm ngược: chọn mẫu nhà, chọn cổng, chọn màu trước, rồi mới nhìn thửa. Đọc theo thứ tự của sách, câu hỏi đầu tiên khi xem đất phải là thế đất xung quanh và hình thửa có "đầy đặn" không; nước ở đây là thoát nước, ngập úng; còn quần áo, mũ đai — nhà và cổng — là thứ sau này sửa được.

Đoạn năm hư năm thực của cùng sách (dẫn đại ý) thêm một ý bổ trợ: đất rộng mà nhà ít, sân trống quá là một điều hư. Đất lớn chưa chắc tốt hơn; đất vừa với người ở mới là đất tốt.

Về những câu tỉ lệ trước – sau cụ thể, chúng tôi gặp nhiều câu trên các trang chữ Hán được gán cho Dương Trạch Thập Thư hay các sách đời Minh – Thanh, nhưng chưa đối chiếu được với bản khắc, nên không dẫn như lời sách.

Đọc cho đúng mức

• Câu Hoàng Đế Trạch Kinh dẫn nguyên văn ở trên là đoạn được lưu truyền rộng và khớp giữa các bản chúng tôi đối chiếu; các đoạn khác trong bài dẫn đại ý.
• Câu tứ linh "trái có nước chảy…" dẫn đại ý theo bản lưu hành gắn với Dương Trạch Thập Thư; chưa đối chiếu từng chữ với bản khắc.
• Ba mức lệch (dưới 1°, 1–3°, trên 3°) là cách chia từ kinh nghiệm thiết kế nhà phố, không phải quy chuẩn xây dựng hay phép của sách nào.
• Các câu "nở hậu giữ của", "thóp hậu hao của" là tập quán; chúng phản ánh một phần chuyện công năng, không có kiểm chứng nào về tiền bạc.
• Hình thửa không thay được ba việc phải làm trước: kiểm pháp lý, kiểm quy hoạch – lộ giới, kiểm nền và thoát nước. Một thửa vuông vức nằm trong vùng ngập vẫn là thửa khó ở.

Việc nên làm

• Xin bản sao sơ đồ thửa hoặc bản trích đo; nếu có bảng toạ độ đỉnh thửa thì nhờ người biết dựng lại hình bằng phần mềm vẽ, xem góc ở từng đỉnh.
• Ra thực địa với thước dây dài 30 m: đo lại bốn cạnh và một đường chéo, so với sổ. Lệch vài phân là bình thường; lệch hàng chục phân thì hỏi rõ trước khi đặt cọc.
• Phác ngay trên giấy khối nhà chính hình chữ nhật đặt trong thửa. Ghi lại diện tích khối chính và diện tích mảnh thừa — đó là con số để trả giá.
• Đi xem đất vào một ngày mưa lớn, hoặc hỏi hàng xóm khu đó có ngập không.
• Dùng la bàn điện thoại đo hướng mặt tiền ở ba điểm khác nhau, tránh đứng sát cột sắt, xe máy.

Đất là hành Thổ trong ngũ hành. Khi đã chọn được thửa và bắt đầu xây, nếu muốn có một vật nhỏ trong nhà làm lời nhắc về nền móng vững vàng và sự kiên nhẫn của việc làm nhà, người ta thường chọn đồ đá, đồ gốm thuộc hành Thổ — như một biểu tượng, không phải thứ thay cho việc khảo sát.

Các bài trong chuyên mục Xây, sửa nhà nên đọc tiếp

Toàn bộ bài của chuyên mục ở trang Xây, sửa, dọn nhà.

Nguồn tham khảo

• Hoàng Đế Trạch Kinh — đoạn ví nhà với thân người (dẫn nguyên văn); đoạn năm hư, năm thực (dẫn đại ý).
• Dương Trạch Thập Thư (Vương Quân Vinh, đời Minh) — phần luận hình bên ngoài nhà, câu tứ linh (dẫn đại ý theo bản lưu hành).
• Dương Trạch Tam Yếu (gắn tên Triệu Cửu Phong) — ba yếu tố cửa, chủ, bếp (đại ý).
• Bảng góc lệch và bề ngang thật: người viết tính bằng hình học phẳng cho thửa minh hoạ 4 × 20 m.