Mua đất gần chùa, đình, nghĩa trang: sách nói gì và người mua nên xét gì trước khi xuống tiền

Nhiều sách dương trạch đời Minh – Thanh xếp chỗ sát đền miếu, chùa quán vào những nơi không nên dựng nhà, nhưng đó là lời kiêng về vị trí sát kề, không phải về cả khu dân cư quanh chùa. Trước khi mua đất gần chùa, đình hay nghĩa trang, những thứ đáng xét hơn là chuông sớm, khói hương, ngày rằm đông người, quy hoạch và giá bán lại.

Sách nói gì, và nói tới đâu

Những sách nhà ở lưu hành từ đời Minh – Thanh, như Dương Trạch Thập Thư (Vương Quân Vinh), có những đoạn liệt kê chỗ không nên dựng nhà dựa trên hình thế bên ngoài: đầu đường đâm, chỗ nước chảy thẳng, chỗ sát đền miếu, chùa quán, chỗ cạnh mồ mả. Đại ý lý do được nêu: nơi thờ thần là chỗ "khí" đã có chủ, nhà người ở sát bên thì không yên; chỗ mồ mả là âm, nhà người ở là dương, hai thứ không nên lẫn.

Chúng tôi không trích nguyên câu ở đây, vì các bản lưu hành của những sách loại này chép khác nhau khá nhiều, và nhiều câu "cổ" trên mạng là câu đời sau gom lại. Có ba điều đọc được rõ hơn:

1. Lời kiêng nói về sát kề: cửa nhà nhìn thẳng cổng đền, lưng nhà tựa tường chùa, nhà dựng trên đất mộ cũ. Không có sách nào bảo cả xóm quanh chùa là đất xấu.
2. Lời kiêng đặt trong xã hội cũ: đền miếu thường đứng ở gò cao, đầu làng, cuối làng, chỗ giao đường — chính những chỗ sách hình thế vốn đã dè dặt.
3. Ở làng Việt, thực tế ngược lại: dân cư quần tụ quanh đình chùa. Đình là nơi làng chọn đất tốt nhất (bàn ở bài đình làng chọn đất), và các xóm quanh đình là xóm cũ, đông người nhất.

Người Việt có câu "gần chùa gọi Bụt bằng anh" — nói chuyện quen nhờn chứ không nói chuyện kiêng; nhưng nó cho thấy sống sát chùa là chuyện thường của làng quê, không phải điều cấm.

Chùa, đình, đền, nghĩa trang: bốn chuyện khác nhau

Gộp chung "gần chỗ tâm linh" là bỏ sót sự khác biệt. Mỗi loại có những chuyện thật riêng:

Bảng này cho thấy: đất sát chùa nhỏ của xóm khác xa đất sát một ngôi đền đông khách hành hương. Hỏi người đang ở xung quanh là cách nhanh nhất để biết nơi đó thuộc loại nào.

Đi xem đất: ba thời điểm nên có mặt

Xem đất một buổi chiều ngày thường thì không thấy được gì. Người mua cẩn thận nên đến ít nhất ba lần:

• Sáng sớm, khoảng 4 giờ 30 – 6 giờ: nghe chuông, tụng kinh, loa. Đứng ở vị trí sẽ đặt phòng ngủ, không phải ở cổng.
• Ngày rằm hoặc mùng một âm lịch: xem lượng người, xe đỗ, khói hương và vàng mã đốt ở đâu, gió đưa về phía nào.
• Một ngày mưa to: xem nước chảy về đâu. Chùa, đình thường ở chỗ cao; đất dưới chân có khi là chỗ nhận nước.

Nếu lỡ mùa lễ hội, hỏi hàng xóm: lễ hội làng mấy ngày, đường có bị chắn không, nhà mình có thành bãi gửi xe không.

Đất gần nghĩa trang: xét quy hoạch và nước trước

Với nghĩa trang, chuyện tâm lý thường che mất những thứ đo được:

• Quy hoạch. Nghĩa trang trong khu dân cư ở nhiều địa phương đang có kế hoạch đóng cửa, di dời hoặc chuyển thành công viên. Ngược lại, có nghĩa trang được quy hoạch mở rộng. Tra thông tin quy hoạch ở phòng quản lý đô thị của quận, huyện trước khi đặt cọc. Quy chuẩn quy hoạch cũng có quy định về khoảng cách ly vệ sinh từ nghĩa trang tới nhà ở — hỏi cơ quan quản lý để biết thửa đất có nằm trong vùng hạn chế xây dựng không.
• Nước ngầm. Nghĩa trang hung táng lâu năm gần khu dân cư là lý do để không dùng nước giếng khoan khi chưa xét nghiệm. Dùng nước máy, và nếu muốn khoan giếng thì làm xét nghiệm nước trước.
• Đường đi. Đường vào nhà có phải đường đưa tang chính không? Chuyện này ảnh hưởng tới người lớn tuổi trong nhà nhiều hơn ta nghĩ.

Các vấn đề của nhà đang ở gần nghĩa trang, bệnh viện (không phải đất sắp mua) có ở bài nhà gần nghĩa trang, bệnh viện; căn hộ có cửa sổ nhìn xuống nghĩa trang ở bài chung cư gần nghĩa trang.

Giá rẻ hơn, và bán lại cũng chậm hơn

Đây là phần thực tế nhất. Đất sát chùa, đền, nghĩa trang thường được chào giá thấp hơn đất cùng khu, vì một nhóm lớn người mua kiêng. Điều đó có hai mặt:

• Người không kiêng có thể mua được thửa đất rộng hơn, vị trí yên tĩnh hơn với cùng số tiền.
• Nhưng khi bán lại, bạn cũng gặp đúng nhóm người mua ấy. Thời gian bán thường lâu hơn, và mức chênh giá ít khi thu hẹp.

Nếu mua để ở lâu dài và gia đình không kiêng, đây có thể là lựa chọn hợp lý. Nếu mua để bán lại trong vài năm, nên tính phần chênh lệch này như một chi phí.

Nếu đã quyết mua: bố trí nhà cho yên

• Cửa chính không nhìn thẳng cổng chùa, cổng đền. Lệch cửa sang một bên mảnh đất, hoặc lùi nhà làm sân trước có cây chắn. Đây là phần lời kiêng của sách và cũng là chuyện riêng tư.
• Phòng ngủ ở phía xa nơi thờ tự, cửa sổ phòng ngủ không quay về phía chuông, loa.
• Kính hộp và rèm dày cho mặt nhà hướng về phía chùa, đền, nếu nhà có người ngủ nông.
• Tường rào phía giáp nghĩa trang xây đặc, trồng hàng cây xanh; chiều cao tường bàn ở bài tường rào cao bao nhiêu.
• Không dựng nhà trên đất có mộ cũ chưa di dời — vừa là chuyện pháp lý, vừa là chuyện tình nghĩa với gia đình người đã khuất.

Sách cổ nói gì

Khí gặp gió thì tan, gặp nước ngăn thì dừng. Người xưa gom nó lại cho khỏi tan, cho nó đi mà có chỗ dừng, nên gọi là phong thủy. — Táng Thư

Dương Trạch Thập Thư, đại ý: xét nhà phải xét hình thế bên ngoài trước; có những chỗ không nên dựng nhà như sát đền miếu, chùa quán, cạnh mồ mả, đầu đường đâm.

Nhà là gốc của người. — Hoàng Đế Trạch Kinh

Bình: Táng Thư định nghĩa phong thủy bằng chuyện tụ và dừng của khí. Nơi thờ tự là nơi mà cả làng đã chọn để khí "tụ" — đông người, nhiều hương khói, nhiều nghi lễ. Đọc theo nghĩa ấy, lời kiêng sát đền miếu không phải nói đất ở đó xấu, mà nói chỗ ấy đã là của chung, sống sát bên thì nhà mình khó giữ được sự yên riêng. Câu "nhà là gốc của người" của Trạch Kinh nhắc lại tiêu chí sau cùng: chọn chỗ cho người ở yên.

Đọc cho đúng mức

Không có cơ sở nào để nói người ở gần chùa, đình hay nghĩa trang gặp chuyện xấu hơn người ở chỗ khác. Có cơ sở để nói về tiếng ồn giờ sớm, đông người theo mùa, quy hoạch và nguồn nước — đều kiểm tra được trước khi mua.

Các thầy cũng không thống nhất: có thầy coi chùa ở phía sau nhà là "có chỗ dựa", có thầy coi là phạm. Khi lời khuyên trái nhau như vậy, căn cứ vững nhất là những gì bạn tự nghe, tự thấy trong ba lần đi xem đất. Nguyên tắc chung khi chọn một thửa đất — hình thửa, mặt tiền, nở hậu — có ở bài chọn đất xây nhà theo hình thửa.

Việc nên làm

• Xác định rõ là chùa nhỏ của xóm, đình làng, đền lớn có khách hành hương hay nghĩa trang — mỗi loại một chuyện khác.
• Đến xem đất vào sáng sớm, ngày rằm hoặc mùng một, và một ngày mưa to.
• Hỏi hàng xóm về lễ hội, xe đỗ, đốt vàng mã.
• Với đất gần nghĩa trang: tra quy hoạch, hỏi về vùng cách ly, xét nghiệm nước nếu định khoan giếng.
• Tính phần giá rẻ hơn lúc mua cùng với thời gian và mức giá khi bán lại.
• Nếu mua: lệch cửa chính khỏi cổng nơi thờ, đặt phòng ngủ phía xa, làm tường rào và hàng cây.

Nguồn tham khảo

• Dương Trạch Thập Thư — Vương Quân Vinh; phần hình thế ngoài nhà, những chỗ không nên dựng nhà (đại ý; các bản lưu hành chép khác nhau).
• Táng Thư — tương truyền của Quách Phác, đời Tấn; đoạn định nghĩa "phong thủy".
• Hoàng Đế Trạch Kinh — câu "trạch giả, nhân chi bản".